Çağımızda ekonomi ve teknoloji hızla ilerlemektedir. Bu gelişme sayesinde toplumların sosyo-ekonomik yapısı değişmekte, buna ilave olarak iş yerleri, yaşam alanları da değişmektedir.
Son yıllarda ülkemizde özellikle İstanbul, Ankara, İzmir başta olmak üzere büyük şehirlerde kentsel dönüşümün tetiklemesiyle dört beş kattan ibaret, çevre düzenlemesi olmayan binaların yerine Toplu Yapılar (Konut Siteleri) dediğimiz spor kompleksi, yeşil alanları, alışveriş merkezleri, sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılayacak eklentileri bir yerleşke içinde barındıran çok katlı devasa yaşam alanları yükselmektedir. Böylece, çağımız insanı anneden babadan kalan bir apartman sakininin amatör olarak ilgilendiği apartman yönetimi anlayışından sıyrılarak; daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı, kendisini daha özel hissedeceği yaşam ve iş alanlarının profesyonel yöneticiler tarafından yönetilmesi gerektiğini düşünmektedir. Hal böyle olunca bu yaşam alanlarını yönetebilmek için detaylı mali, hukuki, idari ve sosyal alanlarda profesyonel bilgiye sahip, yetişmiş profesyonellere ihtiyaç duyulmaya başlanmıştır.
Dolayısıyla ülkemizde site, apartman, Rezidans gibi toplu yapıların İşhanı, Alış Veriş Merkezi gibi ticari ve kurumsal binaların yönetiminde görev alacak kişilerin, bu gelişmeye paralel olarak eğitimlerinde de yeni düzenlemelerin yapılması gereği hâsıl olmuştur.
Şehirlerde yaşayan insanlar genellikle birden fazla bağımsız bölümlerden oluşan apartmanlarda, sitelerde ve toplu konutlarda; ticaret ile ilgili iş yerlerinin çoğunluğu ise İşhanlarında, AVM’lerde faaliyet göstermekte ve bu iş alanlarında sayıları binlerle ifade edilecek insanlar yaşamaktadır. Bu yerler, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’na göre oluşturulan kat malikleri kurulunca seçilen yöneticiler tarafından yönetilmektedir.
Yöneticinin Seçimi
631 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34. Maddesine göre bir apartmanda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm(daire ) varsa, yönetici atanması mecburidir.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden seçilir.
Yöneticinin Görevleri
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 26. Maddesine göre Yöneticinin görevleri şunlardır:
- Seçilmesini takiben on beş gün içinde İşletme Projesini usulüne uygun şekilde hazırlayarak kat maliklerinin bilgisine sunmak,
- Kat Malikleri Kurulu’nca karara bağlanarak kesinleşen İşletme Projesini uygulamak.
- Kat Malikleri Kurulunu, gündem hazırlayıp toplantıya çağırmak; alınan kararları usulüne göre Karar Defterine geçirmek, kararları yerine getirmek, Karar Defterini her takvim yılının Ocak ayının ilk haftasında Notere götürüp kapattırmak, yönetimle ilgili tüm belgeleri, faturaları, makbuzları en az beş yıl süreyle saklamak.
- Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, onarımı ve temizliği ile asansör, kalorifer, soğuk ve sıcak su ile elektrik tesisatının düzenli şekilde işletilmesi ve işlemesi için gerekli tedbirleri almak.
- Avans ve genel gider paralarını toplamak, borçları zamanında ödemek, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında icra takibi yapmak ve gerektiğinde dava açmak, gerektiğinde Kanuni İpotek hakkını Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil ettirmek.
- Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekiyorsa kat maliklerine süresi içinde duyurmak.
- Kapıcı, kaloriferci ve gereken diğer personeli atamak; personelle sözleşmeler yapmak; bunların İş Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu hükümleri uyarınca gerekli işlemlerini süresinde yapmak ve personelin görevlerini en iyi şekilde yapmalarını sağlamak ve denetlemek.
- Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri 32.maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerinin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33.maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
Yöneticinin Kimliği
Kanunun 24. Maddesine göre Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, varsa telefon numarası, camlı çerçeve içinde bina girişinde görülebilecek bir yere asılır.
Yöneticinin Ücreti
- Bu konuda karar alınmamışsa; yönetici görevde bulunduğu süre içinde, payına düşen normal Yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
- Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır.
- Kat Malikleri Kurulu’nca atanan yöneticiye, bu görevi sebebiyle bir yer tahsis edilmişse; sözleşmesi herhangi bir sebepten ötürü feshedildiği takdirde, yönetici adı geçen yeri en geç on beş gün içinde boşaltmak zorundadır. Bu konuda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır.
- Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, arsa payları oranında ödenir
Yöneticinin Sorumluluğu
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 38. Maddesine göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki Borçlar Kanunundaki vekâlet akdi hükümlerini kapsamaktadır.
Kat mülkiyeti kanununa göre, ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. Maddesi hükmü uygulanır. Yönetim planında ya da kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse, temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir ana yapıda, genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.
Yöneticinin Hesap Verme Yükümlülüğü:
Kanunun 27. Maddesine göre Yönetici, görev yaptığı tarihler arasında sağlanan gelirlerle yapılan harcamaların hesabını kat maliklerine vermekle yükümlüdür.
Yöneticinin Denetlenmesi
Kanunun 41. Maddesine göre Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa, bu denetim her üç ayda bir yapılır.
Yöneticinin Hakları
Kanunun 40. Maddesine göre yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.
Yöneticinin Apartmanda çalışan Kapıcılarla İlgili Yetki ve Sorumlulukları
Yöneticinin bu yetkileri Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 4. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre yöneticinin görev ve yetkileri şunlardır:
1-İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve fesih etmek.
2-Merkezi ısıtmalı kaloriferli konutlarda kapıcı için ateşçi belgesinin varlığını araştırmak, belgesi olanı işe almak,
3-Kapıcının işe girişinde sağlık raporunu istemek, uygun olanı işe başlatmak ve yılda bir sağlık kontrolünü yaptırmak,
4-Kapıcının İş Kanunu ve sözleşmesinden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek, sigorta primlerini zamanında yatırmak,
5-Konut tesisatının kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi yazılı olarak kapıcıya vermek ve özelliklerine uygun olarak bakımının yapılmasını sağlamak,
6-Kapıcı için ayrılan konutun sağlık ve yaşama koşullarına uygunluğunu sağlamak,
7-Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konut sakinlerinin bilgisine sunmak ve bu belgeyi ilgililerin görebileceği konutun girişinde bir yere asmak,
8-Kapıcı konutunun tahliyesi gerektiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince idari makamlara başvurmak.
Yöneticinin Maliye Bakanlığı Karşısındaki Durumu
Site, iş hanı ve apartmanlarda ortak alan olarak belirlenmiş bulunan; mesken, bağımsız dükkân, otopark veya apartman binalarının dış yüzeyleri kiraya verilmekte, ayrıca yüzme havuzu, tenis kortu ve çocuk parkı gibi ortak alan olarak belirlenmiş bulunan yerlerden elde edilen gelirlerin nasıl vergileneceği ve Maliye Bakanlığına bildirileceği ile İş hanı, site ve apartman ile benzeri yerlerde gerek kadrolu, gerekse geçici işçi olarak çalışan personelin ücretlerinden, Gelir Vergisi tevkifatı yapılıp yapılmayacağı konularında da yöneticinin sorumlu olduğu ilgili kanunlarda izah edilmiştir.
6331 sayılı İş Sağlığı ve İş Güvenliği Kanunu Açısından Yöneticinin Sorumluluğu
30 Aralık 2012 tarihi itibariyle yürürlüğe giren 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanununa göre tüm işyerleri ile apartman, site, toplu konutlar, iş merkezleri, AVM’ler ve benzeri yapıların risk analizlerinin yaptırılması zorunlu tutulmuş olmasına rağmen yöneticilerin çoğu risk değerlendirmesi ile ilgili böyle bir uygulamanın başladığının ve cezai yaptırımın olduğundan habersizler.
Cezai işleme neden olan bir diğer konu ise, işçi çalıştıran işyerleri site, apartman , toplu konutlar, iş merkezleri ve AVM’lerin iş güvenliği uzmanı, işyeri hekimi ve sağlık personeli çalıştırma zorunluluğu getirilmiş olması, keza iş sağlığı ve güvenliği eğitimi ile ilgili zorunluluktan da bir çok yöneticinin haberi bulunmamaktadır.
Sonuç
Yukarıda görüleceği üzere site, apartman, iş hanı ve AVM’lerden görev yapacak yöneticinin nasıl seçileceği, görevleri, sorumlulukları, hakları, ödevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili maddelerinde yerini almıştır.
Ancak, en önemli husus olan; bu yöneticilerin hangi eğitimi almış kişiler arasından seçilmesi gerektiği veya yönetici olduktan sonra nasıl bir eğitim alacakları konusunda hiçbir düzenleme yapılmamıştır.
Gönüllülük esasına dayanan bu görevi kabul eden kişiden ilgili kanunlar önünde “kanunları bilmemek mazeret değil” ilkesine dayanarak hesap sorulurken bu görevi yerine getirmesinde gerekli eğitimden yoksun bırakılmaktadır.
Günümüzde küçük ve orta ölçekli sanayi işletmelerinde çalışmakta olan kaynakçı, tamirci, usta vs. çalışanın iş sağlığı ve iş güvenliği kapsamında yetkili kurumlardan sertifika alması zorunlu hale gelmişken hatta dağda çobanlık yapanların sürü yönetimi ile ilgili eğitime tabi tutulması öngörülürken site, apartman, toplu konut ile iş merkezleri, iş hanları, AVM’ler gibi binlerce kişinin yaşadığı ve çalıştığı mekânları yöneten kişilerin eğitimi ile ilgili düzenleme yapılmamış olması büyük bir boşluk oluşturmaktadır.
Site ve Apartman Yöneticilerinin eğitimi ile ilgili Milli Eğitim Bakanlığı Talim Terbiye Kurulu tarafından onaylanmış ders programı ekte sunulmuştur. Söz konusu programa göre ülkemizde bulunan tüm site, apartman ve toplu konutlar ile iş hanı, iş merkezleri, AVM’ler de görev yapan yöneticilerin ekli programa göre eğitim almaları ve Milli Eğitim Bakanlığı onaylı sertifika sahibi olarak söz konusu görevi yapmalarının sağlanmasında kamu yararı görülmektedir.
Bilgilerinizi ve gereğini arz ederiz.
Site Yönetimi ile ilgili makalemizi okuyabilirsiniz! –> Site Yönetimi Nasıl Kurulur?
