Günümüzde sürekli olarak yeni ve lüks siteler inşa edilmektedir. Üstelik bu siteler oldukça büyük ve hane yoğunluğu fazla olan sitelerdir. Bu yüzden yönetimi ve düzeni fazlasıyla uzmanlık ve profesyonellik gerektirmektedir. Bu nedenle site yönetiminin profesyonel kişilerce gerçekleştirilmesi site sakinlerinin menfaatine daha uygundur. Bu kişiler site yönetmeliği kurallarına uygun olarak sitenin düzenini sağlarlar.
Site Yönetiminizi Profesyonel Kişilere Bırakın
Site yönetimi, insanların kaçındığı bir sorumluluktur. Bu, toplu yaşam alanlarında ortaya çıkabilecek sorunları çözmek ve rutin işleri gerçekleştirmek için gereklidir. Muhasebeci ve operatör olarak çalışması gereken tesis müdürünün sorumluluk alanı, tesis yönetiminin çok sayıda sakinden geri bildirim toplanması, binanın temizlenmesi, çalışanların maaşı, sigortası, izinleri ve kıdem tazminatı varsa olası arızalar ve düzenli asansör bakımı.
Özellikle günümüzün mesleki güvenliği ve mesleki sağlığı, sosyal sigorta yasaları ve yaptırımları, tesis yönetiminden sorumlu kişilerin yanı sıra tesis yönetiminden sorumlu kişilerin de zaman yönetimini de planlamalarının gerektiğini göstermektedir. Aksi takdirde, karşılaşılacak mali yükümlülükler hem bireysel olarak hem de tesis müdürünün yanı sıra genel olarak tüm tesis sakinlerini de ekonomik bir probleme sokabilir. Kendi içinde ayrılması gereken bu yönetim tarzının, herkesin mutluluğu ve barışı için hatasız bir şekilde yapılması önemlidir. Bu nedenle, tüm bu sorumlulukların ve yükümlülüklerin işlerini uzman olan profesyonel personele teslim edilmesi gereklidir. Bu uzmanlar, site yönetmeliği konusuna da oldukça hakim olmalıdır.
Profesyonel Site Yönetiminin Gereklilikleri Nelerdir?
Site yönetimi söz konusu olduğunda pek çok kural ve yükümlülük mevcuttur. Sitenin ve site sakinlerinin huzurlu olabilmesi için bazı önemli hususlar bulunmaktadır. Site yöneticisi, site yönetmeliği doğrultusunda bu hususlara uyarak görevini icra etmektedir. Bu aşamada site yönetmeliği kurallarına uymak zorunludur.
Site Yöneticisinin Görevleri
-Sitede bulunan kişileri bilgilendirmek ve alınan kararları dağıtmak,
-Siteye ait bir internet altyapısı kurulması ve bu sayede yönetimin şeffaf bir şekilde gerçekleştirilmesi,
-Site yönetimi konusunda bir plan yaparak, bu planı toplu olarak değerlendirmek ve uygulamak,
-Site için bir proje yapılması ve bütün kat maliklerine tebliğ edilmesi,
-Yıllık olağan toplantıların yanı sıra gerektiğinde olağanüstü toplantıların da düzenlenmesi,
-Sitede yaşayanların memnuniyet durumunun araştırması ve değerlendirilmesi,
-Site ile alakalı resmi evrakların kabulü ve yapılan yazışmalarının dosyalanması,
-Yıllık faaliyetleri içeren bir raporun sene sonu geldiğinde genel kurula sunulması.
Site Yönetimi Kanunu
Günlük dilde site yönetimi kanunu veya site yönetmeliği olarak ifade edilen mevzuat, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu ifade etmektedir. Bu yasada her şey açıkça belirtilmiştir. Ayrıca site yönetim kanunu, uygulanması zorunlu bir kanundur. Bu yasada iş ve operasyonun tesis yönetimiyle ilgili olarak nasıl olması gerektiği anlatılır ve “Kat Mülkiyet Kanunu” olarak bilinir.
Site Yönetimi Kanununun Önemi
Günümüzde site yönetim kanunu, site yöneticilerinin bağlayıcı kitabıdır. Bu yasaya göre tesis yönetimi oluşturulur, denetim kurulu seçilir ve bütçe eğer aksine hüküm mevcut olmazsa her yıl ocak ayında verilir. Ayrıca, sitenin kullanım amacına göre yaz ayları için toplantı süresi de alınabilir. Aslında, birçok binadan oluşan geniş alanlar yani kanuna göre toplu yapı statüsünde olan siteler iki yılda bir toplanabilir. Site sakinlerinin yazılı belgelerle genel kurul toplantısı hakkında bilgilendirilmesi gerekir.
Ev sahiplerinin evlerini kiralaması durumunda kiracı, ev sahibinden vekalet alıp oy kullanarak tesis yönetim toplantısına katılabilir. Toplantıya katılamayan vatandaşlar vekil olarak başka bir kişi tarafından değiştirilebilir, ancak bir kişinin en fazla iki kişi için vekil olarak davranabileceği daha sonraki yasal düzenlemelerde ifade edilir. Buradaki vekalet, noter yoluyla alınan ve belirli bir ücret ödeyen vekil değildir. Daire sahiplerinin bizzat el yazısı ile düzenlediği bir şekilde organize ettiği ve imzaladığı bir belge onların yerine vekil olarak kullanılabilir.
Ayrıca site yönetim kanunu, belirli bir oranda toplanan katılım paylarının zemin mülkiyeti tarafından kesintiye uğraması durumunda ne yapılacağıyla ilgili hükümler de içerir. Bu, zaman zaman site yöneticisinin sitede bulunan yasal araçları uygulama yetkisinin amacına yönelik olarak kullanılır.
Sitenin ve sitede bulunan insanların huzurlu bir yaşam sürmeleri açısından site yönetim kanunu oldukça önemlidir.
Site Yöneticisi
Sekiz daireden fazla veya daha büyük bir blokla oluşturulan sitelerin her zaman bir tesis yöneticisi olması gerekir. Günlük çalışmaya ek olarak, haftalık, aylık veya yıllık olarak yapılacak tüm işler için boya, bakım, çevresel düzenleme ve onarım gibi tesislerin fiziksel ihtiyaçları da bir sorumluluğa tabidir. Tesis yönetiminin kurulmasıyla işe alınan tesis yöneticisi, bütçeyi önceki yönetimden devralmalı ve bulunan boşlukları tespit etmelidir. Site, girişteki binaların uygun yerlerine bir duyuru panosu yapmalı ve bu alanda herhangi bir duyuru yapmalıdır. Yazılı belge gerektirmeyen diğer duyurular da gelişen teknoloji kullanılarak toplu bir SMS programı aracılığıyla zemin maliyetlerine iletilebilir.
Tesis yöneticisi, zemin maliyetlerinin rahat olması için özel bir vizyona sahip olmalıdır. Saha adına yapılacak yeni bir yatırım veya çalışma yoksa rutin işin en iyi şekilde yapılmasını ve kurulumların hızlı bir şekilde çözümlenmesini sağlamak için en iyi şekilde yapılmalıdır. Siteler, çocukların ve yetişkinlerin yaşam alanlarıdır. Çocukların oyun oynayabilecekleri, meslektaşlarıyla sosyalleşebilecekleri, gelişim ve eğitim açısından önemli olan alanlar yaratmak, her site yöneticisinin temel görevlerinden biri olmalıdır.
Site Yönetimi Oluşturma
Site yönetiminin ilk adımı, sitelerin tüm özelliklerinin bir araya gelip genel montajı oluşturmaktır. Zemin Mülkiyet Yasası, genel montajın ve yönetim planının nasıl monte edilmesi gerektirecek makaleleri içerir. Bu yasaya göre, bütün kent sakinlerini ve daire sahiplerini bağlayıcı hükümler uygulanmalıdır.
Kat malikleri adı verilen genel meclisin her yıl Ocak ayında toplanması gerektiği belirtilir. Bununla birlikte, genel kurul toplantısı yaz aylarından birinde, sitenin deniz kenarında veya ilkbahar bölgesinde olması ve kullanıcıların yaz aylarında yalnızca bir sağlayıcı olarak oturmaları halinde yapılabilir. Bu tür yerleşimlerde ve ilk yerleşmiş yerleşimlerde, tesis yönetimi araştırılmalı ve tüm işlemler ilgili kanunlara göre gerçekleştirilmelidir.
Tesis yönetimi, birkaç blok ve daha fazlasından oluşan sitelerde her iki yılda bir kat maliklerini toplantıya davet edebilir. Ancak bunun uygulanabilmesi için kanunda öngörülen doğrultuda sitenin toplu konut statüsünde olması şarttır. Buradaki fayda, mümkün olduğunca çok sayıda kişinin katılmasını ve kararların çoğunluk kurulu tarafından onaylanmasını sağlamaktır.
İlk genel kurulda, tüm daire sahiplerinin yarısından bir fazlasının katılım göstermeleri gerekiyor. Katılım sağlanırsa, maliklerin yarıdan fazlasının oylaması karar vermek için yeterlidir. Bu çoğunluk elde edilmezse, ikinci kurulun 15 gün içinde toplanacağı duyurulmalıdır. İkinci kurul yeter sayıda arama yapmaz ve katılımcıların çoğunluğu karar verebilir.
Site yönetimi, tek bir kişi veya yönetim kurulu seçilerek oluşturulur. Site yöneticisinin ve site panodaki kişilerin adları herkesin görebileceği yerlerde yayınlanmalıdır.
Tesis Yönetim Planı
Site yönetim planı, site yönetiminde bulunacak kişilerin sahip olduğu yetki ve sorumluluklarını içermekte olan bir plandır. Sitenin, yönetim yönteminin, yöneticinin ve genel kurul tarafından seçilen denetçilerin alması gereken ücretlerin kullanımı da buna dahildir. Bu içerik tüm daire sahipleriyle ilgilidir. Site yönetim planı olası anlaşmazlıklara çözüm içermiyorsa ve uzlaşma için kullanılamıyorsa Kat Mülkiyet Kanunu’na göre bir karar alınmalıdır.
Tesis sakinleri yönetim planlarını değiştirmek isteyebilir. Bunun için bazı koşullar vardır. Tesis yönetim planı, tüm daire sahiplerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir. Bu değişikliği mahkemeye taşıma kararına katılmayanların hakkı, ilgili yasaya göre saklıdır. Yönetim planında bir değişiklik, katılan veya katılmayan herkes için bağlayıcı nitelik taşımaktadır. Site yönetim planını değiştirmek çok önemli bir iştir ve bu işlem sırasında alınan kararları içeren tüm belgeler sitenin yazışma dosyasında saklanmalıdır.
